Хозяйка «Дніпрових хвиль»
Как утеплить и отремонтировать многоквартирный дом
Взяться за управление домом с 300-тысячным долгом, не имея никакого опыта в коммунальной сфере, пройти суды и разобраться с ремонтами, участвовать в городских программах и заниматься энергоэффективностью, консультировать жителей соседних домов и приглашать мэра на открытие теплопункта. Председатель правления ЖСК «Дніпрові хвилі» Елена Пономарева рассказала Уикенду о том, почему все мы — собственники домов, что протекающая крыша — это наша проблема, а не коммунальщиков, чем компания-подрядчик лучше электрика на зарплате, как отметить Новый год всем двором и подружить соседей.
Елена Пономарева, глава правления ЖСК «Дніпровські хвилі»
Мы встречаемся во дворе дома №47 на улице Энтузиастов. Сидим на скамейке под елкой — местной достопримечательностью. Лена рассказывает о том, как все начиналось, иногда отвлекаясь на то, чтобы поздороваться с проходящими жильцами или ответить на срочные телефонные звонки.

— Мои родители стали членами кооператива и вместе с остальными жильцами построили этот дом. В 1965 году его сдали в эксплуатацию, а через шесть лет появилась я и всю жизнь прожила в этом доме. Кооперативом управляют его члены, высшим органом является общее собрание. Оно выбирает правление, а правление выбирает главу. Эту должность — главы правления кооператива — я и занимаюсь уже четыре года. Никогда не думала, что буду заниматься коммунальной сферой.

Много лет до того я занималась наружной рекламой и была совершенно неактивным жильцом, никогда не ходила на собрания и вообще не знала, чем дом живет. Потом ситуация изменилась, я осталась не у дел, сидела дома и как раз прочитала, что будет собрание жильцов. У нас есть подвал, в нем мы проводим собрания. Первое я по привычке прогуляла, а на второе таки пошла. И узнала, что у дома задолженность перед «Киевэнерго» — 300 тысяч гривен. Четыре года назад это были колоссальные деньги. Моя первая реакция — страх. Сейчас придут, отключат тепло, потом воду, свет, газ. И что же мои четыре стены без коммунальных услуг?
На собрании стали обсуждать, как так получилось и что нам делать. Первое решение собирания — отказаться от предыдущего правления. Тогда люди еще не были такими активными, как сейчас, никто особо в работу правления не вникал, а должность главы правления была сродни общественной нагрузке. Человек работал на основной работе и занимался управлением домом как общественной нагрузкой. Получал, может, 400 гривен за это.

На самом деле если стараться не запускать, контролировать все системы и нововведения, то достаточно сложно иметь основное место работы и совмещать с управлением домом. Еще важно, что раньше не менялось так часто законодательство в коммунальной сфере, стоимость коммунальных услуг была сопоставима с зарплатами. Сейчас, когда у многих коммунальные составляют львиную долю зарплаты, люди по-другому к этому относятся.

В определенной мере это и наследие социализма, когда никто не считал и не жалел ни воды, ни света, ни газа, ни тепла. Все брало на себя государство. Сейчас мы в той форме капитализма, где каждый платит за то, что использовал. Ситуация изменилась, но не все люди это поняли и приняли. Отсюда многие проблемы.

Де-факто все собственники квартир в любых домах являются собственниками всего дома, только нельзя выделить их долю в натуре. Но при этом все они собственники и лестничных клеток, и подвалов, и крыш, и коммуникаций. Де-юре — где в доме организовано юридическое лицо, оно отвечает за все это хозяйство. Где не создано это юридическое лицо — никто не понимает, что делать.
У нас в доме осталось примерно 30% людей, которые когда-то строили этот дом. Среди жильцов около 50% — льготники. У нас один из самых маленьких кооперативных домов на массиве — всего 96 квартир в трех подъездах. И в большом, и в маленьком доме есть свои плюсы и минусы. Нужно все взвешивать, усиливать плюсы и стараться минимизировать минусы. Большой дом собирает колоссальные средства, которые нам и не снились. А мы, в отличие от огромного дома, можем оставаться коллективным пользователем. Внутри распределяем расходы, жители аккуратно сдают показания и оплачивают каждый за себя. Так мы избавлены от таких нововведений как абонентская плата, поверка счетчиков и так далее. На этом мы экономим.

На том собрании прозвучало: «Лена, давай ты займешься домом». А я даже в квитанции не понимала, зачем эти строчки, меня интересовала только графа «итого». С другой стороны, я понимала, что старшему поколению тяжело этим заниматься, у молодежи хорошая работа, кто ж согласится бросать ее и за символическую плату домом заниматься? Тогда я сказала: «Хорошо, но первое время вы меня не трогаете, ни о чем не спрашиваете. У меня вопросов будет больше, чем у вас. И пока я не разберусь, ничего делать не смогу».

Годовой бюджет дома тогда был примерно 200 тысяч. Я понимала, что причина долга скорее всего — это первые этажи. Там у нас нежилые помещения с потолками выше трех метров. Изначально был гастроном. В лихие девяностые, пока еще не было взвешенного и выявленного понятия собственности, райсоветы отхватили у кооперативов нежилые первые этажи, распродали или сдали в аренду. Сейчас у нас на первом этаже медицинский центр, в другом помещении собственники хотят еще что-то открывать.

Когда я стала разбираться с причинами долга, выяснилось, что проблема не только в первых этажах. Один из членов правления привел грамотного бухгалтера. Мне посоветовали обратиться в орган самоорганизации населения. Сейчас это ОСН «Русановка». Я явилась и попросила помощи, там было много председателей соседних кооперативов. На сегодняшний день на Русановке почти половина домов — это кооперативы и ОСМД, 40 домов из 84. При застройке массива третья часть домов была кооперативной.
Через три месяца я поняла: чем больше вникаю в эту историю, тем больше запутываюсь. Жильцы относились с пониманием, ждали, пока я разберусь. Я ходила на все мероприятия, слушала, задавала вопросы. Потихоньку пошла работа. Теперь уже я могу рассказывать, какие бывают договора по коммунальным услугам, как лучше.

С долгом мы разобрались. Оказалось, что третья часть — это банальная задолженность жильцов дома. Еще одна треть — заниженный тариф на содержание дома и придомовых территорий: вывоз мусора, освещение мест общего пользования, зарплаты, обслуживание сетей. Все это ежемесячно стоило больше, чем было написано в наших квитанциях. Я принимала дом с тарифом 1,05 грн. На собрании мы приняли тариф 4,75 грн и прожили с ним четыре года. Сейчас приступили к утеплению дома и установили тариф такой же, как везде на Русановке — 6,72 грн.

Еще одна треть нашего долга приходилась на первые этажи, которые использовали наши договора по отоплению. Приборов учета не было, а «Киевэнерго» некорректно распределяло эту часть и насчитывало отопление по площади помещений. А отапливается ведь не площадь пола, а объем помещения. Первые этажи у нас значительно выше, чем наши жилые.

Когда мы наконец разобрались, снова созвали общее собрание. Мы с бухгалтером рассчитали три тарифа. Самый маленький позволял обслуживать необходимый минимум в доме, не уменьшая нашу задолженность. По второму варианту мы бы в течение пяти лет выплачивали долг в 300 тысяч, но продолжали ничего не делать в доме. Третий тариф — 4,75 грн — был максимальным. При нем мы планировали за пять лет выплатить задолженность и могли позволить обслуживание сетей.

Обсуждение было бурным. Но в итоге приняли максимальный тариф.

У нас появился юрист. С ним мы выиграли пять судов у собственников первых этажей. Доказали, что дом — это наша собственность, и, хотя они владеют помещениями в доме, жить будут по правилам кооператива. Сейчас наш дом — это единый организм, он может нормально существовать при продуманном обслуживании и когда все принимают участие в его содержании. Теперь у медцентра отдельная рамка в нашем теплопункте. Также они платят за содержание дома и придомовых территорий, содержание внутридомовых сетей.

Постепенно жильцы погасили задолженность. Проблема была только с одной квартирой с долгом в 40 тысяч гривен. Пришлось идти в суд. Процессы длились почти два года. И представьте: совсем недавно, когда мы приняли решение утеплять дом и провести капитальный ремонт, вписали для этого отдельную строчку в квитанции, эта квартира бывших должников полностью внесла весь взнос — порядка 6,5 тысяч гривен. В итоге мы за два года полностью рассчитались с долгом в 300 тысяч, который изначально рассчитывали погасить за пять лет.
В таком большом хозяйстве нельзя пренебрегать никакой мелочью, из этих копеечек складывается домовой бюджет. Допустим, в момент включения отопления случается авария на одном из этажей. Краны вертикальной разводки ржавели, перестали проворачиваться. К тому установлены они были достаточно хаотично. Первым делом на все стояки на этажах и в подвале мы поставили новую запорную арматуру со сгонами. Всего — порядка 240 единиц.

Как было раньше? Если у кого-то потекла батарея, надо спустить воду из системы у половины дома как минимум. Это колоссальные потери. Сейчас, если случится авария, то всего восемь квартир потерпят час-другой, пока проблема будет решаться.

Параллельно решали вопросы обустройства двора. Поговорили с соседним домом, переставили мусорные баки, оформили вместе под приличный навес.

История с елкой была интересная. Позвонил помощник нашего местного депутата Олеся Маляревича, спрашивает: «Чем вам помочь? Что надо для дома?»

— Елку, — ответила я.

— Людям нужны трубы, лавки, а вам елка?

Елка приехала к нам из городского питомника. Специалисты-зеленстроевцы вырыли огромную яму и посадили дерево в специальный грунт. Зимой она у нас вся в огоньках. Потом возле елки появился светящийся уличный олень. Однажды жилец мне говорит: «Лена, когда вы будете оленя убирать? Я ночи не сплю, слежу, чтобы его никто не унес!»

Как-то я разбирала домовой архив. Это огромное количество папок-скоросшивателей, покрытых слоем пыли. В этих папках я нашла точную дату введения дома в эксплуатацию — 25 сентября. В 2015 году дому исполнялось 50 лет. Пришлось тряхнуть стариной, все-таки я рекламист. Кстати, у нашего дома даже есть свой логотип — бело-голубой, очень красивый, кооператив называется «Дніпрові хвилі». Двор украсили бело-голубыми шариками. Посредине двора стоял стол, соседи вышли, мы вместе праздновали юбилей дома. А потом мы так же праздновали Новый год. И вот уже три года мы выходим в половине первого в новогоднюю ночь. Мужчины помогают собрать стол. У нас уже есть свой мангальщик, который готовит нам шашлык, варим глинтвейн. Наверное, все уже пробовали праздновать новый год и дома, и в гостях, и за границей. А вот во дворе получилось экзотика. Все перезнакомились, подружились.
Депутат Киевсовета Олесь Маляревич передвигается по Русановке на велосипеде
В это время к нам подруливает на велосипеде Олесь Маляревич — русановский депутат Киевсовета. «У меня сегодня семь встреч на массиве. На велосипеде быстрее», — поясняет он.

— Если бы мне 10 лет назад кто-то сказал, что я могу обратиться за помощью и вообще с любым вопросом к своему депутату, — в жизни бы не поверила, — смеется Лена.

— Каждый раз, когда люди говорят: «Мы не будем создавать ОСМД, пусть нам сначала все отремонтируют!» — я отвечаю, что есть городские программы, пользоваться которыми могут только ЖСК и ОСМД. Всегда привожу в пример этот дом. Сюда даже мэр приезжал посмотреть местную новую бойлерную. Бойлерная — это сердце дома. Она замеряет внутреннюю и внешнюю температуру. Это робот, который управляет домом.

У города есть несколько программ 30 на 70. Одна по энергоэффективным проектам — чинить крыши, электросети, менять трубы. Дому достаточно собрать 30% стоимости работ, остальное добавит город. А есть программа 30 на 70, которая позволяет навести порядок в подъездах. Лена собрала 300 тысяч с жильцов, отправила эти деньги на счет городского коммунального предприятия. А через восемь месяцев ей говорят: «Ой, мы не успели оформить. Готовы вернуть вам деньги». Получается, Лена прокредитовала город на восемь месяцев, деньги поработали. А что ей жильцы скажут? Что она какие-то махинации устроила? На бюджетной комиссии я рассказал эту историю, что город не выполнил свои обязательства. В итоге мы выделили прямое финансирование этому дому — один миллион гривен.

— Это наш индивидуальный тепловой пункт, который установили в первый год моей работы. Сюда с городской магистрали заходит теплоноситель и идет на отопление дома. От того, как запрограммирована система, зависит, дом экономит или растрачивает теплоноситель.

Начали мы с того, что установили приборы учета. Таких приборов никогда не было в советских теплопунктах. Никто не считал гигакалорий, которые дом потратил на отопление и приготовление горячей воды. Счетчик считает теплоноситель, который готовит горячую воду из холодной. Смонтирован узел смешения, насосы подают носитель в систему. Работа насосов регулирует сложная автоматика, учитываются показатели датчиков температуры, они передаются на пульт управления.

За год мы экономим 18% теплоносителя. Добавился комфорт в квартирах: где было жарко, теперь прохладнее, где было холодно — теплее. Чтобы сохранять тепло, мы установили в подъездах двери из теплого алюминия.

За четыре года я две недели была в отпуске. Во-первых, на председательскую зарплату сильно не разгонишься. Во-вторых, волнительно оставлять это хозяйство. Все время новые проблемы. В прошлом году ждала ремонта, о котором говорит Олесь.

К отопительному сезону хозяйственный председатель начинает готовиться летом. В это время надо сделать инвентаризацию, заменить арматуру и задвижки. Зимой наша головная боль — снег, перепады температуры.

Есть вещи, которые требуют постоянного ухода — коммуникации водоснабжения, водоотведения, отопления. Этим занимается отдельная компания-подрядчик. Почему я за подряд, а не конкретного одного работника на зарплате? Человек может заболеть, устать, уехать. У компании штат взаимозаменяемых сотрудников. Все выполненные работы оформляются отдельным приложением к нашему договору. Соответственно я могу потребовать устранить все недоделки. Электрику тоже обслуживает подрядная организация. Дворник и уборщица — отдельные люди. В целом мы пришли к тому, что дому нужна обслуживающая компания.
— Есть успешные дома, их немного, около пяти процентов, — дополняет Маляревич. — Есть ЖСК и ОСМД, у которых председатели заняли эту должность просто чтобы быть трудоустроенными. Это тоже неуспешные дома. Есть еще жэковские дома, которые тоже неуспешны. Единственный выход — создание на базе таких домов, как у Лены, обслуживающих компаний. Лена, например, могла бы реализовать свой опыт, управляя группой из 20-25 домов. Примеры работы обслуживающих компаний мы видим в новых домах. Их создают застройщики, когда сдают в эксплуатацию дома. Старыми домами компаниям заниматься невыгодно. Только снизу выросшая структура имеет опыт коммуникаций с жильцами и решения проблем старых домов.

— На комиссии по вопросам ЖКХ заместитель головы горадминистрации сказал, что у них лежит целый список домов, от обслуживания которых ЖЭКи планируют отказаться. Думаю, это дома с задолженностью по содержанию дома, которая превысила все возможные пределы.

Некоторые русановские дома предлагали мне стать у них управляющей. Мне сложно управлять разрозненно стоящими домами. Но я консультирую несколько соседских домов, мы создали небольшую ассоциацию.
Эсфирь Лазаревна Виноградова — из тех, кто живет в этом доме с первых дней.

— Старый председатель любил выпить и совсем не занимался домом. А потом Лена согласилась занять эту должность. Настолько хорошие дела пошли: и котел новый поставили, и крышу обновили, сейчас утепление дома делают. Все новости узнаем из объявлений на подъездах, мы в курсе всего, что происходит.

Как собрали деньги на утепление? Лена объяснила, что берет кредит в банке, а остальные деньги нам дает город по специальной программе, все жильцы согласились платить больше. Все видели, что в торце дома уже появилась плесень. У нее получилось убедить, объяснить, сомнений ни у кого не было. Я сразу заплатила все, что положено.

Говорят, что рыба гниет с головы. У нас тот случай, когда рыба — свежайшая!
Тарифы изучали
Светлана Максимец
Текст
Ольга Сошенко
Фото
Made on
Tilda